なぜ、実物を確認しないで物件を買ってしまうのか？　スルガ銀行不正融資問題から見る不動産投資の教訓

明らかになった不正融資物件の問題点

スルガ銀行は、11月26日に開いた2022年3月期第2四半期決算説明会において、アパート・投資用マンション向け収益不動産融資の6037億円分が回収できないリスクのある要注意先への融資であることを発表した。

この係争の内容によると、15年2月以降、同行の社内会議において、アパ・マン（収益不動産）ローンの内容について以下の5項目について繰り返し論議されてきたという。

①返済原資の変動可能性
②担保評価の困難性・想定賃料の妥当性
③空室リスク
④家賃保証・サブリースの危険性などのリスク
⑤通帳などの自己資金確認資料の偽装の可能性・原本確認の徹底の必要性

この結果、デフォルト（債務不履行）に至った案件のほぼすべてに、架空や偽造が認められたという。そこでこうした係争資料をもとにどのように要注意物件を集め、客付けし、融資を行ってきたのか検証していきたい。

はじめにスルガ銀行不正融資事件の建物を、現地や自治体の建築課で調査した結果分かったことは、そのほとんどがプロの投資家なら見向きもしない物件だということだ。つまり、素人投資家、もっと言ってしまうと、「属性のよい」サラリーマンがターゲットにされていた。

参考記事）「スルガ銀行不正融資」から見えてきた不動産投資で失敗する人、しない人

不正融資物件の共通点は「建築基準法違反」

これらの不正融資によってサラリーマン投資家が買わされた物件には共通点がある。その共通点の1つが、約2割の物件が建築基準法違反の物件だったことである。

参考記事）スルガ銀行不正融資に見る　賃貸住宅「建築基準法違反」の実態

当然のことながら、これらの物件は、検査済証を受けていない。具体的には、都市計画で定められた容積率を超過した物件が多い実態が浮かび上がっている。なかには市役所で保管の書類と階数が違っているのもあった。

その手口はいたってシンプルだ。

建築確認申請では、1階は駐車場として申請するというもの。駐車場は容積として算入されないため建築確認許可を得てから、駐車場として申請した部分を、店鋪や居室として仕上げるという手口だ。

この検査は任意ではなく義務だが、申請時にはいつ竣工するかを届ける必要はない。しかも、何もしなくても罰則がない。とはいえ、公的融資には必ず検査済証が必要になるが、そうでなければそれも不必要なケースもある。しかしながら、そもそも融資はスルガ銀行が行うわけで、そこでチェックが入ることはないわけだ。

このような建物は東京や大阪などの地価の高い地域で多く見られた。要は、一室でも多くして、家賃収入の増額を見込むために行われたのだが、売買時にはむしろ価格は低くなる。

アスベスト物件、メンテナンスされない物件も不正融資の対象だった

アスベストによる健康被害は社会問題となり、いまもその補償の対応がなされているが、1995年以前の建物では、全体の5％未満であればアスベストの使用が認められていた。

つまり、築30年以上の鉄骨造の建物ではアスベストが使われている可能性があるということになる。現在は、アスベストが使用されている建物の売買や賃貸の際には、そのことを告知しなければならない。そのためアスベストが使用されていないかを調査し、もし使用されていれば除去しなければ貸すことすらできない。そんなことが分かれば借りる人はほとんどいないだろう。

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賃貸物件として使うには、多額の費用を掛けてアスベストを除去しなければ、不動産価値はゼロ同然だ。それどころか解体費にも余分な費用がかかる。しかし、不正融資が行われた物件には、こうした物件も含まれていた。

また、不正融資が行われ素人投資家が買わされた物件のほとんどは、築25年から30年のもの。国土交通省は、賃貸マンションも含めて概ね12年ごとに大規模修繕をするように指導しており、こうした物件であれば、2度は大規模修繕をしているはずだ。

しかし、私たちの調査では、大規模修繕を行ったと思われる建物は2割程度しかなかった。といっても、まったく修繕をしていないわけではく、例えば、屋上には部分的に防水の補修をしたり、廊下の床には補修のあとが確認された。しかしながら、これらの修繕は雨漏りしたなどのクレーム対応によるものと思われ、最小限の費用で行った工事だったと思われる。

大規模修繕が行われたかを見分けるのは、難しくはない。

分かりやすい見分け方は、窓や玄関扉の枠の灰色のシール（雨水などの侵入を防ぐ目地の箇所）を触ってみることだ。固くなってヒビが入っていれば、まず20年は何もしていないと考えられる。

加えて、北海道や北陸は冬の寒さや雪などによって外壁が劣化しやすい地域で、他の地域よりも頻繁にメンテナンスを行う必要がある。しかし、不正融資のされた物件のなかには、傷んだサイディングを接着剤で補修し、ただ上から厚く塗装しただけの建物もあった。

ひどいものでは、30年間外壁塗装すらせず、サイディングが剥がれかかった建物もあったほどだ。そのほかにも屋上に登って防水を点検しようとすると、梯子段からギシギシと音がして、危険と判断して断念したケースもある。

こうしたメンテナンスの行われていない物件は、寒冷地だけではない。東京近郊にも劣化の激しい建物があった。具体的には、ベランダの見附と言われる部分（上階と下階の間）のコンクリートが剥がれ落ちて、中の鉄筋が剥き出しになっていた。こうした建物は放っておけばコンクリートが劣化して倒壊の危険すらある。

なぜ、そんな物件を買ってしまうのか

なぜ、実物を確認しないで物件を買ってしまうのだろうか。

購入者の話によると「不動産業者は写真を見せて、状態がよいので修理費もかかりません」「見にいってもいいですが、希望者の多い建物なのですぐに売れてしまいます」などと言って見せてもらえなかったという。

写真だけなら、物件のポータルサイトなどにきれいな写真がいくらでも掲載されているが、それだけでは詳細は分からない。購入者はそういった写真を見ただけで物件を買ってしまったというわけだ。もちろん、不動産については素人のサラリーマン投資家には、劣化の判断は難しいと思えるが、それでも現地を見れば、なんとなくおかしいところが分かるだろう。これには「確証バイアス」という心理が働き、見たくないものは見えなくなっていたとも考えられる。

一方、それを売る業者にとっては、プロなら見向きもしない物件なのだから、まさに濡れ手に粟のように儲かるだろう。
　
一般的にスルガ銀行の被害者は市場価格より高く買わされたといわれている。実際、スルガ銀行の不正融資がなされた物件は、いずれも不動産のプロであれば高い価格をつけないものばかりだ。

なかには「解体費をかけて更地にしても土地代にもならない。タダでも買わない」と思える物件もあった。そんな物件に融資が付くのだから、売り手にとって「仕入れは安くて、高く売れる儲かる建物」なのである。

第三者委員会の報告書によると、スルガ銀行内では2種類のチャネラーがいた。

1つが「物元チャネラー」と呼ばれ、物件をスルガ銀行に持ち込む業者。もう1つが「客付けチャネラー」と呼ばれ、これらの物件リストから選んで、サラリーマン投資家に提案、販売する業者だ。そして、「物件チャネラー」が案件を持ち込んだ時点で、融資可能額が示され、それを「客付けチャネラー」が、その融資範囲で自分の利益を抜くことができる仕組みだったという。これなら1年、2年、毎月の家賃保証を付けたとしても儲かる。スルガ銀行内では、こうしたスキームができあがっていたとされる。

焦って買ってはいけない　いま一度立ち止まって考える

賃貸住宅の収益は「家賃収入－費用＝利益」あるいは「年間の家賃収入÷物件の購入価格×100＝利回り」を計算して投資を決意する。これはプロもサラリーマン投資家も同じだろう。

しかし、プロと素人との一番大きな違いは、プロは現在の価値だけではなく、将来の価値も考えるという点にある。つまり、今の価格だけでなく、今後どのような費用がかかるかといった物件（不動産）の将来性を考える。

一方、サラリーマン投資家の視点は「賃貸マンションのオーナーになることで将来の安心を得る」ことにある。つまり「不動産の将来性」は見ていない人が多い。そして、業者から「あなたは属性がよいから、自己資金なしでも融資が受けられる」とおだてられ、物件を見ずに買ってしまう。

言葉巧みにといえば、その通りだが、数百、数千万円の投資（買い物）である以上、第三者的な専門家に相談するなど、投資物件を買う際は、焦って買うのではなく、いま一度立ち止まって考えることが必要だ。

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